张先生：2005年9月，我购买了王女士转让的期房，约定在2007年9月小产证办出时合同生效，并办理产权转让事宜。双方在补充条款中约定，按房屋总价的30%支付定金后，签订了房屋买卖合同，并明确合同履行时定金转为价款，未履行时，任何一方违约，按定金罚则承担责任。2007年5月，王女士说房屋涨价，原先约定的价钱太低，所以不卖了，并承诺承担违约责任。我不同意，要求其继续履行合同，她却不认可。我该怎样维护自己的权益？

    ■律师答疑

    新疆旭业律师事务所孙健律师：对于新建商品房，取得房地产权证（即大产证）后，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产权分割以后，由购房者取得的房地产权证。

    你和王女士在签合同前先约定了补充条款，并作为合同的附件。在未办出小产证履行过户时，卖方违约不卖或买方违约不买，均按照定金罚则承担责任。可见，该定金不是单纯的定约定金而是敦促双方履行合同义务的履约定金。从这个角度看，合同约定的生效条件只能使对合同某一部分的限制，具体来说是对办房产产权证后过户转让的限制。你可用以下三种方法来维护你的权益：

    1.要求王女士继续履行合同并支付违约金。《合同法》规定：当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。根据该法规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

    2.解除合同并获得补偿。王女士不履行合同的行为，主观上存在错误，使你的利益受损。作为无过错方，你可以选择解除合同并获得补偿，具体包括双倍返还定金和既得利益的损失，即2005年至今的上涨房价。

    3.采取“拖延政策”。如双方协商后无法达成一致，就只能拖到小产证办出之日，即房屋买卖合同生效之日，然后根据合同约定的争议解决条款提交仲裁或提起诉讼，通过法律途径来解决。

    另外，需要告知的是，定金不得超过合同总价款的20%，超过部分不适用定金罚则。

责任编辑：李卫东